Les Français se montrent épargnants, mais hésitent souvent à investir. En 2022, 70 % d'entre eux mettaient de l'argent de côté chaque mois, privilégiant largement le livret A, qui comptait plus de 400 milliards d'euros en 2023. Pourtant, selon l'AMF, seulement 20 % des Français investissent une partie de leurs économies sur les marchés financiers.
L'aversion au risque et la fiscalité expliquent en partie pourquoi 50 % des épargnants se dirigent vers l'immobilier. D'autres optent pour un compromis entre immobilier et marchés boursiers : la pierre papier. Qu'est-ce que cela signifie, et comment fonctionne ce type de placement ? Éclaircissons cela dans cet article.
Signification et principe de la pierre papier
Pour saisir le concept de pierre papier, il est essentiel de décortiquer les deux termes principaux. La phrase "Investir dans la pierre" est devenue courante depuis les années 50, suggérant que l'investissement implique l'immobilier et non pas des pierres précieuses. Dans l'imaginaire collectif, la pierre représente une valeur stable, durable et sécurisée, suscitant l'idée que l'immobilier est un placement sûr.
Le terme "papier" a été associé à partir des années 70, lorsqu'ont vu le jour les premières SCPI. Ce mot fait référence aux titres de propriété et aux parts dans ces sociétés. En résumé, investir en pierre papier signifie investir indirectement dans l'immobilier à travers des véhicules comme les SCPI, évitant ainsi les contraintes de gestion directe.
Fonctionnement de l'investissement en pierre papier
Le principe de la pierre papier est simple. Les investisseurs achetent des parts de sociétés de placement immobilier. Selon le type de véhicule choisi, comme une OPCI, l'investissement peut combiner immobilier et finance. Les fonds collectés servent à acquérir divers biens immobiliers, qui sont ensuite loués et gérés par la société. Les revenus locatifs, calculés en fonction des parts détenues, sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes et/ou d'avantages fiscaux. Après un certain temps, ils peuvent revendre leurs parts, profitant d'éventuelles plus-values.
Types d'investissement en pierre papier
Investir en pierre papier se fait par l'achat de parts d'organismes variés. Voici les principaux types de véhicules de placement :
- SCPI : Société civile de placement immobilier, la forme la plus répandue, comprend les SCPI de rendement, fiscales et de plus-value.
- OPCI : Organisme de placement collectif en immobilier, axé sur l'immobilier et les actifs financiers.
- SIIC : Société d’investissement immobilier cotée, où l'investisseur acquiert des actions plutôt que des parts.
- SCI : Société civile immobilière, souvent utilisée pour la transmission familiale.
- Crowdfunding immobilier : Type de financement participatif spécifiquement dédié à l'immobilier.
Rentabilité et fiscalité : atouts et défis
En général, les SCPI et OPCI affichent des performances supérieures aux produits d’épargne traditionnels. Par exemple, un rendement d’environ 4 à 7,5 % par an est habituellement observé pour les SCPI. En 2022, leur rendement avant impôt était de 4,53 %. En comparaison, les rendements des OPCI varient entre 3,5 et 4,5 % par an, certains atteignant des sommets de 8,7 % en 2019. Toutefois, les performances passées ne garantissent pas les rendements futurs.
La fiscalité de ces placements est différente selon le type choisi : les revenus d'une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, alors que ceux des OPCI sont imposés sous la Flat Tax de 30 %.
Intérêts de l'investissement en pierre papier
L'un des grands avantages de la pierre papier est sa praticité, accessible même aux petits investisseurs, avec un prix de part variant de 100 à 300 €. Les motivations derrière cet investissement peuvent inclure la constitution d'un patrimoine ou la création de revenus complémentaires à la retraite.
Avantages et inconvénients de la pierre papier
Parmi les atouts d’investir en pierre papier, on trouve :
- Mutualisation des risques ;
- Diversification du portefeuille ;
- Accessibilité avec un faible ticket d’entrée ;
- Revenus réguliers ;
- Gestion déléguée ;
- Dividendes attrayants ;
- Potentielle plus-value à la revente.
Toutefois, des risques demeurent :
- Revenus et capital non garantis ;
- Illiquidité des parts ;
- Peu de contrôle sur les biens sélectionnés ;
- Dépendance aux fluctuations des marchés ;
- Frais supplémentaires ;
- Risques de mauvaise gestion.
En somme, investir en pierre papier permet d'entrer dans le monde de l'immobilier locatif sans gestion directe. Cela nécessite cependant une réflexion sur ses objectifs et l'élaboration d'une stratégie d'investissement, idéalement avec l'aide d'un conseiller en gestion de patrimoine.
